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Tassazione Bed an Breakfast per le locazioni brevi

Il regime delle locazioni brevi è, quindi, applicabile al massimo a 2 appartamenti (anzichè 4) per ciascun periodo di imposta.

Resta fermo che, ai sensi dell’art. 4, comma 2, DL n. 50/2017, modificato ad opera dell’art. 1, comma 63, Legge n. 213/2023 (Finanziaria 2024), per le “locazioni brevi” assoggettate a cedolare secca, l’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari al:

• 21% per una sola unità immobiliare locata;
• 26%, infine, per le unità immobiliari locate successive alla prima.

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Tassazione Bed an Breakfast per le locazioni brevi :Il codice Cin

La Legge di Bilancio 2025, i commi 78 e 79 hanno previsto misure volte a intensificare la regolamentazione nel settore turistico-ricettivo, con particolare riferimento all’introduzione obbligatoria (già prevista) del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Un obbligo normativo che si inserisce in un quadro di interventi mirati a garantire maggiore trasparenza nel comparto degli affitti turistici, sempre più popolato da formule alternative e di breve durata.

L’obiettivo è duplice: da un lato, rafforzare l’affidabilità delle informazioni nel mercato immobiliare turistico, e dall’altro, offrire strumenti più efficaci agli enti preposti per il monitoraggio delle attività, in funzione di una più rigorosa lotta all’abusivismo e alle irregolarità fiscali.

Nell’ambito di questa riforma, l’Agenzia delle Entrate è stata incaricata di stabilire i criteri attraverso cui le strutture interessate devono comunicare il proprio CIN, sia nelle dichiarazioni fiscali che nei modelli di certificazione unica. L’adempimento assume efficacia a partire dal 1° gennaio 2025, ma sarà già riferito all’anno fiscale 2024, imponendo quindi un adeguamento immediato dei modelli dichiarativi. Tra questi, il Modello REDDITI Persone Fisiche 2025. Questa evoluzione normativa segna un importante passo verso una gestione più ordinata del settore turistico, rispondendo all’esigenza di armonizzare innovazione e legalità, in un mercato che continua ad evolversi rapidamente e che necessita di presidi normativi all’altezza delle nuove sfide.

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Tassazione Bed an Breakfast per le locazioni brevi : apertura della partita iva

Prima di entrare nel dettaglio della tassazione, è importante chiarire cosa si intende fiscalmente per B&B. Si tratta di una struttura ricettiva gestita in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, che offre ospitalità in ambiente familiare, generalmente con un numero limitato di camere e servizi essenziali. Dal punto di vista fiscale, l’attività può essere svolta in due modi:

• con partita IVA, tipicamente per chi vuole gestire il B&B come vera e propria impresa turistica, con regimi fiscali specifici e maggiori obblighi contabili;
• senza partita IVA, quando si tratta di attività occasionale o di ospitalità domestica, con un regime fiscale semplificato e limiti di fatturato.

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Gli indicatori dell’obbligo di apertura della partita iva

 I principali indicatori sono: l’apertura stabile (es. tutto l’anno), l’offerta di servizi aggiuntivi (ristorazione, escursioni, noleggio bici), l’impiego di personale, la gestione di più di 3-4 camere (limite regionale) e l’assenza di residenza o domicilio del proprietario nell’immobile. Se è occasionale, rientra nei redditi diversi e non serve la P.IVA, ma se diventa abituale, richiede l’apertura con codice ATECO 55.20.5 e l’iscrizione alla Camera di Commercio. 

• Continuità e organizzazione: Gestione stabile, aperta tutto l’anno o con elevato turnover di ospiti;
• Servizi aggiuntivi: Offerta di ristorazione, escursioni, noleggio attrezzature, ecc;
• Utilizzo di collaboratori/personale: Assunzione di personale;
• Superamento limiti regionali: Se si superano i limiti di camere/posti letto stabiliti dalla normativa regionale;
• Assenza di residenza: Se il proprietario non risiede o non ha il domicilio nella struttura;
• Promozione intensiva: Pubblicità ricorrente e strutturata. 

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Regimi fiscali per il B&B: quando serve la partita IVA?

Il criterio principale per capire se è necessaria o meno la partita IVA riguarda la professionalità dell’attività e il suo volume. Se l’attività di B&B è svolta abitualmente, in modo organizzato e continuativo, è obbligatorio aprire partita IVA. In questo caso, si possono applicare diversi regimi fiscali:

• regime forfettario: molto diffuso tra i B&B di piccole dimensioni, prevede una tassazione agevolata e semplificazioni contabili. L’aliquota è attualmente al 15%, che può scendere al 5% per i primi 5 anni se si rispettano certi requisiti. Il limite di ricavi per accedere al regime forfettario è 85.000 euro annui;
• regime ordinario: previsto per attività più strutturate, con contabilità ordinaria e tassazione sull’utile effettivo .

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Tassazione per B&B senza partita IVA

Per le attività di B&B svolte in modo occasionale o non imprenditoriale, senza partita IVA, i redditi devono essere dichiarati come “redditi diversi” nel modello Redditi e tassati secondo le aliquote IRPEF ordinarie. In questo caso, è prevista la possibilità di optare per la cedolare secca sugli affitti brevi, un regime agevolato con aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per eventuali altri immobili, che sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro.

La cedolare secca, quindi, è uno strumento fiscale pensato per i proprietari di immobili utilizzati per locazioni brevi e alcune forme di B&B non imprenditoriali, ma non è applicabile alle attività strutturate gestite con partita IVA in regime ordinario

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